"건물이 경매에 넘어가도 임차인 전세보증금 보호받을수 있어"

서울 구로구 가리봉동 다세대주택에 살고 있는 중국동포 김철호씨는 난데 없는 벼락을 맞았다. 2500만원 전세보증금을 주고 살고 있는 건물이 경매로 넘어가 분쟁이 생기고 급기야 주인이 바뀌면서 새 주인이 전세보증금도 돌려줄 생각을 하지 않고 6개월 내에 방을 비워달라고 했기 때문이다.

나도 피해자이다이면서 방을 비우지 않을 경우 법적으로 처리하겠다고 으름장까지 놓은 상태이다. 김씨는 어떻게 해야 할지 몰라 신문사로 찾아와 도움을 요청했다. 김철호씨는 201652일자로 전세보증금 2,500만원을 지불하고 2년 계약을 맺고 입주했다. 동사무소에 가서 전입신고를 하고 2016.7.5.일자로 확정일자까지 받아놓은 상태이다.

확정일자까지 다 받아놓았는데, 새주인이 전세보증금도 돌려주지 않겠다며 내쫓으려고 하는데 너무 억울합니다. 한국 법이 이래도 되는 겁니까?”

김철호씨가 살고있는 건물에는 중국동포 7세대가 살고 있다고 하다. 새주인은 다른 입주자들에게도 똑같이 무조건 방을 비우라고 한다고 한다.

경매로 넘어간 건물에 입주해 살고 있는 사람들을 새건물주가 이렇게 내쫓을 수 있을까?

주택입대차보호법을 보면, 그렇게 할 수 없음을 명시하고 있다.

 

주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 1981년 처음 제정된 이후, 201516일 법률 제12989호까지 17차례 개정이 이루어진 법이다이 만큼 국민생활에 아주 중요한 법인 만큼 기본적인 법 내용을 알아두는 것이 필요할 것 같다.

 

- [참고] 아래는 주택임대차보호법에 대한 두산백과 사전의 설명이다.

 

민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다.

 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해서도 효력이 생긴다(31). 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(34).

 

주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 이 경우 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다(3조의 2).

 

임대의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장하여 임대를 종료할 수 있다(4). 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 2()의 차임액(차임액)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다(6). 6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. 1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.(6조의 2)

 

임대차가 종료하였으나 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임대인의 협력없이 임차주택을 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기명령이 결정되어 임차권등기를 한 임차인은 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지된다. 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(3조의 3).

 

출처: [네이버 지식백과] 주택임대차보호법 [住宅賃貸借保護法] (두산백과)

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